資産除去債務の会計処理とは？オフィスの原状回復と敷金で考える

オフィスに入居した日に、出ていく日の費用を負債にする。

資産除去債務を一言でいえば、こうなります。工場の解体や有害物質の除去といった大きな話で説明されがちです。ただ、多くの会社でいちばん身近なのは、借りているオフィスの原状回復です。

この記事では、オフィスの内装工事を例に、会計処理の流れを追います。

資産除去債務とは何か

基準では、有形固定資産の除去について、法令や契約で求められる義務をいいます。企業会計基準第18号の第3項です。

オフィスでいえば、賃貸借契約の原状回復の条項がこれにあたります。入居時に作った間仕切りや内装を、退去時に取り払う義務です。

この義務は、内装工事をした時点で生まれます。だから、工事をしたときに負債として計上します（第4項）。退去が10年先でも、計上は今です。

計上する金額は、将来の支出をいまの価値に割り引いた額です（第6項）。割引率は、無リスクの税引前の利率を使います。

数字で追ってみます。内装工事の原状回復に、10年後に1,000万円かかると見積もった。割引率は1%とします。

負債と同じ額を、関連する有形固定資産の帳簿価額に加えます（第7項）。それを減価償却で、残りの耐用年数にわたって費用にしていきます。

負債は、時がたつにつれて1,000万円に近づいていきます。その増えた分が、時の経過による調整額です（第9項）。損益計算書では、どちらも減価償却費と同じ区分に入れます（第13項・第14項）。

オフィスを借りるときは、たいてい敷金を払っています。この場合は、もう一つのやり方が認められています。適用指針第21号の第9項です。

資産除去債務を負債に計上する代わりに、敷金のうち戻ってこない額を見積もります。そのうち当期の負担分を、費用にしていく方法です。

適用指針の設例6は、次の形です。

負債と資産を両方立てると、敷金と除去費用が二重に資産に載る。そういう見方があります。実務の負担も考えて、この方法が置かれました（適用指針第27項）。

注意したいのは、償却の期間です。契約期間ではなく、平均的な入居期間など合理的な期間で決めるとされています。

退去の時期や工事の単価は、入居時の見込みどおりにはいきません。

見積りに重要な変更があれば、その差額を資産除去債務に加減します。同じ額を、内装の帳簿価額にも加減します（第10項）。過去にさかのぼって直すのではなく、変えた時点から先に反映します。

ここで迷いやすいのが、割引率です。支出の見込みが増えたら、その時点の割引率を使います。減ったら、最初に計上したときの割引率を使います（第11項）。

退去時に払った額が負債の残高と違うこともあります。その差額も、原則として減価償却費と同じ区分です（第15項）。

2024年9月、新しいリース会計基準の公表にあわせて、第18号も改正されました。結論の背景には、使用権資産も対象になると書かれています（第23項）。

借りているオフィスも、新しい基準では使用権資産として載ります。原状回復の義務は、その使用権資産に関わる資産除去債務として考えることになります。リースの全体像は、リースの残価保証の記事に書きました。大きなオフィスビルに入る会社の話は、東京ミッドタウン日比谷の記事にもあります。

敷金の方法を使うと、費用の額は、平均的な入居期間で決まります。

では、移転の予定がまったくない本社では、何年と置けばよいのか。過去に移転した実績がなければ、平均の取りようがありません。

5年で割るか、20年で割るか。その選び方一つで、毎期の費用は4倍違います。この年数を、監査人にどう説明するか。基準は「合理的な償却期間」とだけ言っています。